Новые международные стандарты финансовой отчетности (IFRS 16) могут вынудить долгосрочных арендаторов офисных помещений перейти на более гибкие решения, считает Александр Гарретт
Корабли, самолеты, нефтяные вышки, поезда, магазины, гостиницы — с виду это совершенно разные вещи, но кое-что их объединяет. За последние годы многие компании успели приобрести ценные активы, взяв их в операционную аренду. Это часть масштабной стратегии, позволяющей компаниям получить контроль над определенными активами, не включая их в свои финансовые отчеты. В январе следующего года такая практика будет прекращена: вступают в силу новые международные стандарты финансовой отчетности IFRS 16. Договор аренды будет считаться обязательством, о котором следует отчитываться, поэтому скрыть его уже не получится.
Какое отношение это имеет к вам? Дело в том, что в список активов, о которых скоро придется отчитываться, можно с уверенностью включить еще один пункт — офисы. Ваша организация, как и многие другие, не является собственником большей части рабочих помещений, которые она занимает на основании долгосрочного договора аренды? Со следующего года вам придется в полном объеме отчитываться о наличии таких обязательств. В компаниях, где корпоративная недвижимость является одним из основных источников издержек, балансовые отчеты станут выглядеть иначе. В некоторых случаях существенно увеличится сумма заемных средств.
Как это повлияет на ваш бизнес? Если коротко, то вам пора провести переоценку своего лизингового портфолио. Многие считают, что новые стандарты, скромно именуемые МСФО (IFRS) 16, станут катализатором перехода от долгосрочной к краткосрочной аренде. Компании заинтересуются помещениями для работы на гибких условиях, на которые не распространяется действие новых законов.
Лизинговые обязательства
Инициатива по внедрению новых стандартов бухгалтерской отчетности и включения в них договоров аренды принадлежит Дэвиду Твиди. Будучи председателем Совета по международным стандартам бухгалтерского учета (IASB), он любил повторять: «Одна из моих главных целей в жизни — сделать так, чтобы авиакомпания несла ответственность за самолет, на котором я лечу». Он имел в виду актуальную на тот момент практику, когда авиакомпании брали самолеты в аренду, чтобы скрыть реальный размер своей задолженности.
Подготовка стандартов МСФО 16 ведется уже давно. Главное их новшество заключается в следующем: для арендаторов или пользователей недвижимого имущества больше нет разницы между операционным и финансовым лизингом. Теперь о них следует сообщать как о «лизинговых обязательствах». Но есть одно исключение. Новые стандарты не касаются краткосрочной аренды (сроком менее 12 месяцев) при условии, что в конце срока аренды не предусмотрена возможность покупки недвижимости. По оценкам IASB, современные публичные компании имеют обязательства на сумму до трех триллионов долларов США(1), которые пока еще не включаются в балансовые отчеты.
Сумма обязательств будет совершенно разной в каждой отрасли. Эффектная инфографика Aptitude Software(2) наглядно демонстрирует объем скрытых обязательств в разных секторах экономики (авторы используют термин «лизберг», своего рода лизинговый айсберг). Из этих данных следует, что наибольшее количество лизинговых активов приходится на сферу розничной торговли и логистики.
В то же время исследование компании PwC позволяет предположить, что после вступления в силу стандартов МСФО 16 размер задолженности компаний, оказывающих профессиональные услуги и арендующих офисы и автомобили, повысится в среднем на 42%(3).
Долгосрочные убытки
Почему это важно? На данный вопрос нам ответил Пол Феннер, руководитель отдела по работе с недвижимостью в бухгалтерской фирме Moore Stephens. «Если компания заключает договор аренды крупных активов и регистрирует эти активы, а также связанные с ними обязательства, то коэффициент платежеспособности компании изменится. Общая сумма задолженности станет рекордно высокой, — поясняет Феннер. — При наличии у компании договора ссуды, в основе которого лежит объем задолженности, могут возникнуть проблемы из-за того, что изменилась процедура бухгалтерского учета». По данным опроса, проведенного среди кредиторов в 2015 году(4), после вступления в силу стандартов МСФО 16 80% займодателей планируют изменить подход к заключению будущих соглашений или изменить коэффициенты в ссудных договорах.
Некоторые компании могут лишиться инвесторов, когда станет известен реальный размер их финансовых обязательств. Когда британская сеть книжных магазинов Borders проходила процесс ликвидации в 2011 году, выяснилось, что компания заключала долгосрочные договоры аренды, сумма которых в несколько раз превышала сумму официальных обязательств.
Что это означает для рынка офисной недвижимости? Как минимум значительно усложнится процедура бухгалтерского учета для тех, кто арендует офисы среди других активов. Например, международные компании обычно арендуют офисы, руководствуясь только местным законодательством. Однако теперь всю информацию об аренде нужно будет предоставлять в виде, соответствующем международным требованиям, подавать отчетность на разных языках и производить конвертацию валют, после чего эти сведения будут учитываться глобальными системами.
Гибкие решения
Скорее всего, наиболее заметным влияние новых стандартов МСФО 16 будет на рынке офисной недвижимости. С высокой вероятностью компании станут отдавать предпочтение краткосрочным договорам аренды, чтобы свести к минимуму объем обязательств, фигурирующий в балансовых отчетах. Специалисты по аренде помещений агентства недвижимости Savills рекомендуют перевести договоры аренды офиса в договоры о предоставлении услуг: это позволит не вносить сумму аренды в капитальные расходы. Также специалисты предполагают, что обслуживаемые офисы и помещения для совместной работы станут гораздо популярнее после того, как изменения вступят в силу.
С этой точкой зрения согласны представители консалтинговой фирмы Cushman & Wakefield, специализирующейся на недвижимости. В 2018 году они опубликовали отчет(5), в котором приводятся убедительные аналогичные данные. «Действие МСФО 16 не распространяется на договоры аренды и лицензии сроком до 12 месяцев. Это спровоцирует повышение спроса на помещения для работы на гибких условиях, поскольку информацию об обязательствах такой аренды не нужно заносить в балансовый отчет», — убеждены специалисты Cushman & Wakefield.
Проблема заключается в следующем: пока не ясно, кто будет обладать правом доступа и фактически контролировать рабочее помещение. Компании, предоставляющие доступ к рабочим помещениям, например Regus, обладают долей в предлагаемой к аренде недвижимости. Они предоставляют клиентам помещение и услуги с учетом текущих запросов и доступности помещений. Это вряд ли будет считаться собственно арендой в рамках новых стандартов бухгалтерского учета. Фирма Cushman & Wakefield провела опрос среди владельцев недвижимости в Великобритании(6). Он показал следующие результаты: каждый третий владелец недвижимости уверен, что изменения в стандартах бухгалтерской отчетности заставят арендаторов сменить помещения, которые они арендуют по традиционной схеме, на помещения для аренды на гибких условиях. Оставшиеся две трети считают такой сценарий вероятным. Все респонденты в той или степени согласны с тем, что новые правила окажут влияние на спрос в будущем.
Джонатан Стил, директор по глобальному развитию решений для аренды недвижимости компании BNP Paribas, считает, что новый стандарт представляет собой прекрасную возможность. Возможность обновить внутреннюю структуру компаний и решить, какие активы стоит приобрести, какие помещения можно арендовать по традиционной схеме, а какие — на гибких условиях по договору краткосрочной аренды обслуживаемого офиса. Более гибкие решения оказывают меньшее влияние на суммы, фигурирующие в балансовом отчете. Это должно устраивать и банки, и инвесторов.
Александр Гаррет — британский журналист-фрилансер, пишет о бизнесе для СМИ Великобритании
Источники:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
